Federia, la Fédération des agents immobiliers francophones de Belgique, publie une nouvelle édition de son baromètre de locations en collaboration avec CIB et avec le soutien de Korfine pour la collecte des données. Près de 80.000 baux - gérés par des agents immobiliers et entrés en vigueur en 2023 - ont ainsi été analysés pour l’élaboration de ce baromètre. Mais qu’en ressort-il ?

Ce qu'il faut retenir de 2023 :

● Bruxelles :
○ Le prix moyen des nouveaux baux a bondi de 8,6 % en un an pour atteindre les 1.249 € par mois en 2023.
○ Le loyer médian a atteint quant à lui 1.100 €, soit une augmentation de 10,6 % depuis 2022.
○ Bruxelles est la seule Région où l'augmentation des loyers est supérieure à l'inflation. En cause, un marché immobilier particulièrement tendu avec, comme le constatent les agents immobiliers, une baisse du nombre de biens disponibles à la location et un climat d’investissement défavorable consécutif à des mesures politiques contre-productives.

● Wallonie :
○ Le prix moyen des loyers continue d’augmenter pour atteindre les 793 €.
○ Il n'y a qu'en Wallonie que l'impact de l'inflation semble déjà s'estomper avec une augmentation du loyer moyen de 4,3 % en 2023 contre 4,8 % en 2022.
○ L’augmentation semble principalement imputable à :
■ Une demande plus importante en location due, d’une part, à l’augmentation des taux d’intérêt qui rendent l'acquisition moins abordable et, d’autre part, au ralentissement de la mise sur le marché de nouveaux biens locatifs.
■ La possibilité d’indexer à nouveau les loyers.
○ Toutes les provinces wallonnes ont vu le prix des loyers des nouveaux baux augmenter :
■ Le Brabant wallon reste, sans surprise, la province la plus chère (de Wallonie et de Belgique) avec un prix moyen de location de 1.084 € et marque la plus forte hausse (6,5 %).
■ Le Hainaut reste la province la moins chère (de Wallonie et de Belgique) à 741 € de loyer moyen.

Les loyers explosent à Bruxelles

Après deux années de stabilisation (hausses limitées à 0,8 % en 2020 et 2021), les loyers moyens ont augmenté de 3,9 % en 2022 et de 8,6 % en 2023. Cela fait près de 100 €/mois de majoration en un an pour les nouveaux baux. Tous les types de logements ont connu une très forte hausse. Le loyer moyen des appartements dépasse désormais les 1.200 €, les studios ont passé le cap des 800 €/mois et les maisons mitoyennes celui des 1.850 €.
“Nous avions déjà averti en milieu d’année que tous les indicateurs allaient dans le sens d’une forte hausse qui se poursuivrait au second semestre et allait même vraisemblablement s’accélérer. Malheureusement cela s’est confirmé”, constate Charlotte De Thaye, Directrice générale de Federia. “Au-delà de la forte inflation entamée en 2022, et qui n’a pas encore été totalement absorbée par le marché locatif, le contexte immobilier bruxellois est particulièrement tendu. Face à l’augmentation des taux d’intérêt notamment, bon nombre de ménages ont dû mettre de côté leur projet d’acquisition pour se (re)tourner vers la location, augmentant ainsi la demande. De plus, les différentes politiques mises en place ont découragé les investisseurs immobiliers limitant l’offre de biens en location.”

Le loyer médian a fortement augmenté en 2023, plus que les prix moyens. La hausse est de 10,6 % en 2023, qui s'ajoute aux 4,7 % constatés en 2022. Soit un total de plus de 15 % sur deux ans. Cela montre à quel point le marché locatif bruxellois est devenu, en peu de temps, beaucoup moins abordable. A peine un logement sur 4 reste sous la barre des 900 € mais il faut encore y ajouter les différentes charges. Une situation des plus difficiles pour les personnes à faibles revenus.

“En 2022, l’inflation était de 11 %. Or, en immobilier, les prix ne s'ajustent qu'en fonction du rythme auquel les biens arrivent sur le marché. Par conséquent, les effets des variations se font toujours sentir avec un certain retard. Nous savions donc qu'un rattrapage se produirait en 2023, mais il a été décuplé par des mesures politiques contraignantes et contre-productives. Les chiffres de ce baromètre des locations mettent en évidence les défis fondamentaux auxquels est confronté le marché du logement bruxellois”, précise Charlotte De Thaye.

"Le gouvernement doit s'engager dans une politique qui attire les investisseurs au lieu de les repousser. Cela permet aux propriétaires de rester actifs sur le marché de la location, plutôt que de les inciter à vendre", poursuit Patrick Boterbergh, CEO de Korfine.
“Il est nécessaire d'augmenter l'offre de logements abordables. Pour ce faire, le gouvernement a désespérément besoin d'investisseurs privés. Malheureusement, ce n'est pas le cas aujourd'hui à Bruxelles, bien au contraire, où le climat d'investissement s'est rapidement détérioré ces dernières années”, complète Charlotte De Thaye.

De nombreuses mesures gouvernementales y ont contribué. Entre le moratoire hivernal, le droit de préférence du locataire, les restrictions en matière d’indexation des loyers ou encore la suppression du taux de TVA 6 % pour les projets de démolition/reconstruction des promoteurs, les propriétaires et investisseurs ne voient aucun encouragement à rester ou devenir actifs à Bruxelles.

Coup d’oeil sur l’évolution par commune
Si l'on examine les loyers des appartements dans les communes bruxelloises (les appartements représentant 90 % du marché locatif dans la capitale), on constate qu’elles affichent désormais toutes un loyer moyen dépassant les 900 €. Seule une commune sur 3 propose encore des biens en location dont le prix moyen reste inférieur à 1.000 €. Les 4 communes les plus chères restent Woluwe-Saint-Pierre (1.413 € pour un appartement), Uccle (1.376 €), Ixelles (1.351 €) et Woluwe-Saint-Lambert (1.301 €). C’est bien au-delà de Laeken et Jette où les loyers des appartements tournent aux alentours des 900 €.

La Wallonie, Région la moins impactée
Comme pour les autres Régions, la Wallonie a vu le prix moyen des locations augmenter (+4,3 %). Néanmoins, cette hausse reste bien plus faible qu’en Flandre (+6,4 % avec un prix de 868 €) et qu’à Bruxelles (+ 8,6 % et 1.249 € de loyer moyen). L’écart se creuse donc entre Régions puisqu’il faudra désormais débourser 833 € pour une maison mitoyenne en Wallonie, c’est moins de la moitié que dans la capitale (1.866 €), et 738 € pour un appartement, contre 1.205 € à Bruxelles. L’impact de l’inflation semble déjà s’atténuer au Sud du pays puisque, contrairement aux autres Régions, la Wallonie a connu un léger ralentissement dans la hausse des loyers en 2023 par rapport à 2022 (4,3 % vs 4,8 %). Tout comme à Bruxelles et en Flandre, le déséquilibre entre l'offre et la demande s'est fortement accentué en 2023.

“La hausse des taux d'intérêt a poussé les investisseurs à quitter le marché et même si les taux d'intérêt semblent se stabiliser à nouveau, nous ne prévoyons pas de retour à grande échelle. Le taux d'investissement est (beaucoup) trop bas et cela aura encore un impact certain sur les loyers. Diverses interventions des pouvoirs publics pèsent aussi tout particulièrement sur le climat d'investissement en Wallonie : le taux de TVA sur la démolition/reconstruction, les mesures relatives à l'indexation des loyers, …”, explique Charlotte De Thaye. A l’été dernier, les différents acteurs de l’immobilier (Federia, Embuild, Fednot, UPSI, UWA) avaient alerté, dans un mémorandum commun, les pouvoirs publics de la forte dégradation de l’accessibilité au logement, prémices d’une crise sans précédent. 

L’accessibilité au logement a déjà connu une chute de 50% en deux ans touchant tous les types de logements en Wallonie comme à Bruxelles. Force est de constater, à travers ce baromètre des loyers, que les craintes se concrétisent. Tous les types de biens ont vu leur loyer moyen augmenter avec certaines distorsions, notamment selon le nombre de biens disponibles à la location. A titre d’exemple, les loyers des maisons mitoyennes ont augmenté de 3 % en 2023 Wallonie. Du côté des appartements, la hausse s’élève à 4 % (4,9 % en 2022).

Le prix médian s’élève quant à lui à 750 € tous types de biens confondus, soit une hausse de 5,6 %, plus marquée qu’en 2022 (4,4 %). Le prix médian des maisons individuelles dépasse même les 1.000 € (1.050 €). C’est la première fois que ce cap est franchi (hors biens d’exception).

Zoom sur les provinces

Sans grande surprise, le Brabant wallon reste la province la plus chère de Wallonie et même de Belgique. Elle enregistre d’ailleurs la plus forte hausse, à 6,4 %, pour un loyer moyen qui atteint les 1.084 €. Elle creuse ainsi encore l’écart avec les 4 autres provinces wallonnes qui se tiennent loin derrière avec des prix compris entre 741 € et 776 € et des augmentations de 3,8 % à 4,8 %. Le Brabant wallon est, en effet, davantage impacté par la situation locative de Bruxelles et l’exode qui se poursuit.

En Belgique, seul le Hainaut propose encore des appartements dont le prix moyen reste sous la barre des 700 € et des maisons mitoyennes sous les 800 €. La province de Luxembourg, quant à elle, est la seule province wallonne dont le loyer moyen des maisons individuelles reste sous le cap symbolique des 1.000 €. Par contre, il atteint presque les 1.500 € dans le Brabant wallon.