Le nouveau livre 7 du Code civil, consacré aux contrats spéciaux, a été approuvé et publié au Moniteur belge le 23 septembre 2026. Il entrera en vigueur le premier jour du douzième mois suivant sa publication, soit le 1er septembre 2027.
Cette réforme concerne directement la profession d’architecte.
Le régime du contrat de services relatif à un ouvrage immobilier vise, en effet, non seulement les travaux de construction, de transformation ou de démolition d’un ouvrage immobilier, mais aussi les services intellectuels qui y sont liés (art. 7.4.55).
La responsabilité décennale reste inchangée
La responsabilité pour les défauts qui affectent ou menacent la stabilité de l'ouvrage n’est pas modifiée sur le fond. C'est une bonne nouvelle pour un secteur déjà fortement sous pression.
Le nouvel article 7.4.57 intègre ce régime. Le prestataire est responsable de tout défaut de conformité :
- apparaissant au plus tard dans les dix ans suivant l’agréation de l’ouvrage ;
- affectant ou menaçant d’affecter la stabilité ou la solidité de l’ouvrage ;
- y compris en raison d’une inadéquation du terrain ;
- pour autant qu’il résulte d’une inexécution imputable au prestataire.
Le droit du maître d’ouvrage s’éteint dix ans et trois mois après l’agréation de l’ouvrage achevé.
Le délai de notification prévu à l’article 7.4.18 ne s’applique pas à ces défauts de stabilité.
Toute clause limitant ou excluant cette responsabilité est frappée de nullité absolue.
Les autres défauts restent soumis aux articles 7.4.15 à 7.4.19.
Un nouveau régime pour les défauts « légers »
Le changement le plus important concerne les défauts qui ne touchent pas à la stabilité, c'est-à-dire les anciens vices cachés véniels. La distinction entre défauts apparents et défauts cachés disparaît au profit d'une notion unique de conformité.
La notion de conformité (art. 7.4.15)
La prestation est conforme lorsqu'elle répond à ce que prévoit le contrat et à ce que le maître d'ouvrage peut raisonnablement attendre. Ces attentes s'apprécient au regard de plusieurs éléments : la loi, le contrat, les usages, la bonne foi, la nature de la mission, la qualité du client et l'ensemble des circonstances.
Le prestataire répond de tout défaut de conformité qui existait au moins en germe lors de la délivrance, même s'il n'apparaît que plus tard. Ce défaut doit toutefois résulter d'un manquement qui lui est imputable.
Trois délais à retenir
Le premier est le délai de conformité (art. 7.4.17). Seuls les défauts révélés dans les dix ans suivant l'agréation de l'ouvrage achevé engagent la responsabilité du prestataire.
Le deuxième est le délai de notification (art. 7.4.18). Le maître d'ouvrage doit signaler le défaut dans un délai raisonnable après l'avoir découvert, ou après le moment où il aurait dû le découvrir, et au plus tôt à compter de la livraison. Ce caractère raisonnable s'apprécie notamment selon la nature de la mission, la nature du défaut, la qualité des parties et les usages. S'il ne notifie pas le défaut à temps, le maître d'ouvrage perd le droit de l'invoquer. Le prestataire ne peut cependant pas se prévaloir de cette déchéance s'il connaissait le défaut et l'a tu.
Le troisième est le délai de prescription (art. 7.4.19). L'action fondée sur un défaut de conformité se prescrit par deux ans à compter de la notification du défaut, et au plus tôt deux ans après la délivrance.
Ce délai est suspendu pendant des négociations sérieuses, une expertise judiciaire ou une expertise contradictoire extrajudiciaire. Dans tous les cas, le droit du maître d'ouvrage s'éteint définitivement dix ans et trois mois après l'agréation de l'ouvrage achevé.
Réception provisoire et définitive (art. 7.4.56)
Lorsque le contrat prévoit une réception provisoire puis une réception définitive, la prise de possession de l'ouvrage a lieu lors de la réception provisoire. L'agréation, elle, a lieu lors de la réception définitive. Ce point est essentiel, puisque la plupart des délais courent à partir de l’agréation.
Lorsque la conception et le contrôle de l'exécution de l'ouvrage immobilier ont été confiés par le maitre de l’ouvrage à un architecte ou à un autre tiers avec lequel il a contracté séparément, l'agréation de l'ouvrage immobilier est présumée, sauf preuve du contraire, emporter également l'acceptation par le client des services de conception et de contrôle de l'exécution de l'ouvrage effectués jusqu'à la date de l'agréation.
Adaptation des lois sur l’assurance obligatoire
Les références aux anciens articles 1792 et 2270 du Code civil sont remplacées par un renvoi au nouvel article 7.4.57. Deux lois sont concernées : la loi du 31 mai 2017 sur l'assurance obligatoire de la responsabilité décennale, et la loi du 9 mai 2019 sur l'assurance obligatoire de la responsabilité professionnelle des architectes et des autres prestataires du secteur de la construction.
Points d'attention pour la pratique
Avant l'entrée en vigueur de la réforme, plusieurs points méritent l'attention des architectes :
- Couverture d'assurance : la responsabilité décennale pour les défauts de stabilité n'est pas étendue. Pour les défauts légers, pour lesquels de nouveaux délais sont prévus, il faudra suivre les éventuelles adaptations des conditions de police.
- Contrats avec les maîtres d'ouvrage : le contrat d’architecture devra être adapté, notamment les clauses portant sur la réception et l’agréation.
- Marchés publics : les documents contractuels des marchés publics devront eux aussi être revus.
- Sous-traitants et partenaires : il faudra être attentif à la cohérence des délais et des responsabilités dans les contrats conclus avec les bureaux d'études et les autres intervenants.
Cet article a une portée informative et ne constitue pas un avis juridique. Pour toute question sur une situation particulière, adressez-vous à un conseiller spécialisé.